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菏澤市物業管理條例





2017年12月25日菏澤市第十九屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過,2018年1月23日經山東省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準
正文
第一章 總 則
第一條
為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務企業以及其他管理人的合法權益,改善人民群眾的居住和工作環境,促進社會和諧與穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》等有關法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
第二條
本條例適用于本市行政區域內物業的管理、使用、維護、服務及監督管理活動。
第三條
物業管理應當遵循業主自治、專業服務與政府依法監管相結合的原則。
第四條
市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的政策指導、行業發展規劃和監督管理工作??h區人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。 公安、民政、財政、規劃、城市管理、環境保護、工商行政管理、質量技術監督(市場監督管理)、物價等相關行政主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。物業管理行政主管部門負責組織協調各有關部門定期對物業管理區域內的違法違規行為進行監督檢查。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作,監督業主大會和業主委員會依法履行職責,監督物業管理活動,調解處理物業管理糾紛。 社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展自治管理,協助街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。 業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責,支持配合社區居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。 物業服務行業協會應當加強行業自律管理,制定行業規范,培訓從業人員,規范從業行為,促進誠信經營,提高物業服務水平。 物業服務企業應當按照有關規定參加本市信用檔案與評級管理,依照有關法律、法規和物業服務合同約定從事物業服務活動。
第二章 業主自治
第五條
業主應當按照法律、法規、管理規約和業主大會議事規則等,實名參加業主自治活動,行使權利、履行義務。
第六條
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域內的全體業主組成業主大會,業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條
符合《山東省物業管理條例》規定的首次業主大會會議召開條件的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在三十日內,組建業主大會籌備組。 籌備組由七人以上單數組成,由業主代表以及建設單位、前期物業服務企業、社區居民委員會、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府等派員組成,其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。 籌備組應當自成立之日起十日內,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公示,公示時間不得少于七日。 籌備組組長由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表擔任,具體負責組織、協調業主大會的籌備工作。 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。
第八條
物業管理區域內業主人數較多的,可以以樓層、單元為單位推選至少二名業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議三日前,應當就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;需要投票表決的,由業主代表在參加業主大會會議投票時提交。
第九條
業主大會會議可以采用召開全體業主會議、書面征求意見或者其他形式召開。采用書面征求意見的形式召開的,應當將征求意見書送達每一位業主,征求意見書回收率達到百分之八十以上;無法送達的,應當在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議,每位受委托的代理人可以接受不超過三名業主的委托。
第十條
首次業主大會會議,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意,表決通過管理規約、業主大會議事規則,并選舉產生業主委員會。 業主拒付物業公共服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他侵害業主共同權益行為的,業主大會應當在管理規約和業主大會議事規則中對其參與權、選舉權等行使予以限制。
第十一條
業主委員會一般由五至十一人的單數組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會委員在業主中選舉產生,業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。 分期開發建設的住宅小區,先期開發部分符合業主大會成立條件的,可以成立業主大會、選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十二條
業主委員會任期屆滿,其權利自動終止。 業主委員會任期屆滿六十日前,應當組織召開業主大會會議進行換屆,選舉新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿后履行職責。 業主委員會任期屆滿前三十日,尚未召開業主大會會議產生新一屆業主委員會的,物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織換屆。 原業主委員會任期屆滿未能選舉產生新一屆業主委員會的,新一屆業主委員會成立前,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的指導和監督下,代行業主委員會的職責。 原業主委員會任期屆滿之日起十日內,應當將業主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業主所有的財物等一并移交給新一屆業主委員會。
第十三條
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。 業主有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員: (一)本人或者配偶或者其直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的; (二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質的; (三)本人有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的; (四)未按照規定交納物業公共服務費,經催交后仍拒絕交納的; (五)違反有關規定出租房屋的; (六)存在妨礙公正履行職務的其他行為的; (七)業主大會議事規則約定的其他情形。
第十四條
業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為: (一)阻擾、抗拒業主大會行使職權; (二)挪用、侵占業主共有財產; (三)索要、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬; (四)利用職務之便要求物業服務企業減免物業公共服務費或者其他費用; (五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動; (六)擅自以業主大會或者業主委員會的名義作出決議,侵害業主共同利益或者擾亂正常物業管理秩序; (七)其他侵害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。 業主委員會委員有前款行為之一的,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,終止其委員資格。 業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。 業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。業主委員會委員出現成員人數不足二分之一或者其他無法正常運作情形的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當召開臨時業主大會,重新選舉業主委員會。 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關或者損害業主共同利益和合法權益的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的縣區人民政府物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第三章 前期物業管理
第十五條
建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業,并自簽訂前期物業服務合同之日起十日內報價格行政主管部門和物業管理行政主管部門備案。 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和共用設施設備的清單及其產權歸屬等資料報物業管理行政主管部門備案,并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。 前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第十六條
前期物業服務企業承接物業前,應當與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同約定共同對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定,并辦理物業交接手續;對發現的相關工程質量問題和其他不利于物業使用和管理的問題,及時向建設單位提出整改意見,并協助相關行政主管部門督促落實。 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在承接查驗過程中共同侵害業主利益的,應當共同承擔賠償責任。 物業服務企業應當依法向物業管理行政主管部門辦理承接查驗備案手續,并將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。 物業交接后,發現存在隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。 物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的,由建設單位承擔。
第十七條
建設單位應當在物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的監督下,按照規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料: (一)規劃竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收交接單等竣工驗收資料; (二)共用設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料; (三)物業質量保修文件和物業使用說明文件; (四)業主名冊; (五)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的清單,并書面承諾補交的具體時限。 前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起三日內,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。未成立業主委員會的應當移交給所在地社區居民委員會暫時管理。
第十八條
建設單位應當按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五無償配置物業服務用房,最少不低于一百平方米。 物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋,并安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于三層。 物業服務用房應當進行簡單裝修,具備供水、供電、供暖、采光、通風等正常使用功能,預留通訊、網絡、安保預警等端口。 電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、門衛室、人防工程等,以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房,不得計入物業服務用房面積。 業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑,其建筑面積不低于二十平方米。
第十九條
物業服務用房的所有權屬于全體業主共有。建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時,應當注明物業服務用房面積和房號;在申請房屋所有權初始登記時,應當一并辦理物業服務用房權屬登記。 前期物業服務企業利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金,應當單獨列賬,獨立核算,扣除相應的管理費和稅費后,收益資金歸全體業主所有,可以優先用于折抵物業公共服務費。前期物業服務企業應當按季度將收益資金收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當加強對收益資金收支情況的監督管理。
第四章 物業管理服務
第二十條
從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。 從事電梯、消防、電氣、制冷作業等物業服務人員應當具備相應從業資格。
第二十一條
物業服務企業服務內容主要包括下列事項: (一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護; (二)公共綠化的維護; (三)公共區域環境衛生的維護; (四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務; (五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務; (六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理; (七)物業服務檔案和物業檔案的保管; (八)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務; (九)其他物業管理事項。 物業服務的具體項目和服務標準,按照合同約定。物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身財產安全防范方面的義務和責任作出約定。當事人就人身財產安全防范方面有特殊要求的,應當在合同中約定。 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第二十二條
物業服務企業不得有下列行為: (一)在物業管理招標投標中提供虛假信息,騙取中標; (二)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人; (三)物業服務合同依法解除或者終止后拒不撤出物業管理區域、撤出時不按照規定辦理交接手續或者不按照規定移交財物、資料; (四)挪用、騙取、套用住宅專項維修資金; (五)擅自改變物業服務用房和共用部位、共用設施設備、公共場地以及公共建筑的用途; (六)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地、損害業主共同利益; (七)擅自改變原規劃設計設置路障,妨礙消防、救助等特種車輛通行; (八)對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾,采取暴力行為或者打擊報復; (九)泄露業主或者物業使用人信息; (十)損害業主權益的其他行為。
第二十三條
物業服務企業有下列行為之一的,應當計入物業服務企業信用檔案。 (一)企業或者企業主要負責人因物業服務企業承擔過錯原因,通過人民法院司法程序認定,被列入失信被執行人名單的; (二)物業服務企業在物業服務活動中承擔主要責任的生效判決裁決、被各級物業管理及其他行政主管部門行政處罰、公開通報等拒不執行、整改的; (三)經司法機關或者行政機關確認因物業服務企業全部責任或者主要責任發生的重大安全事故的; (四)因物業服務企業過錯引發重大群體上訪或者越級上訪事件,影響社會穩定,造成嚴重不良后果的; (五)因物業服務企業責任被媒體公開曝光、在社會上造成惡劣影響的; (六)存在其他嚴重不良行為的。
第二十四條
物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示,并及時更新: (一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話; (二)物業服務合同約定的服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式、收費起止時間、合同終止情形、違約責任等; (三)電梯、消防等設施設備的維修保養合同、維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等; (四)公共水電費用分攤情況; (五)共用部位和共用設施設備經營收益及車位場地使用費等收益資金收支賬目明細情況; (六)房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項; (七)其他與業主利益相關的事項。 業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復。
第二十五條
業主大會選聘物業服務企業,應當在街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府監督指導下進行。物業管理行政主管部門應當提供參與選聘或者投標的物業服務企業信用等級信息。 經業主大會授權,業主委員會與物業服務企業應當簽訂物業服務合同。在簽訂物業服務合同七日前,應當將物業服務合同文本在物業管理區域內公示,聽取業主意見。 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起十日內,向物業管理行政主管部門備案。
第二十六條
物業服務合同期限屆滿前六十日內,業主委員會應當召開業主大會會議決定是否續聘。決定續聘的,應當與物業服務企業重新簽訂物業服務合同;決定不續聘的,應當以書面形式通知該物業服務企業。 物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出續聘決定,物業服務企業按照原合同繼續提供物業服務的,原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方提出終止合同的,應當在六十日前書面通知對方,并在物業管理區域內顯著位置向全體業主公示,公示時間不得少于七日。
第二十七條
物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續,并履行下列交接義務: (一)物業檔案和物業服務檔案; (二)提供物業服務期間形成的有關物業及共用設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料; (三)物業服務用房和業主委員會委托管理的其他房屋、場地及財物; (四)預收、代收和清算欠收的有關費用; (五)法律、法規規定的其他事項。 物業服務企業未按照合同履行通知義務并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。
第二十八條
物業服務企業與業主委員會辦理交接時,交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀進行確認,并報物業所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案。
第二十九條
住宅物業公共服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。 普通住宅物業管理區域內的前期物業公共服務費、停車服務費和車位場地使用費實行政府指導價。具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在政府規定的基準價和規定浮動幅度內約定,并在前期物業服務合同中予以明確。其他物業的物業服務收費,實行市場調節價。 實行政府指導價的物業服務收費標準,價格主管部門應當根據當地經濟社會發展水平以及物業服務成本變動等情況適時調整。
第三十條
業主應當按照物業服務合同的約定交納物業公共服務費。物業交付后空置六個月以上的,物業公共服務費應當減收,減收標準按照政府指導價執行。其他物業交付后空置六個月以上的,其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業,物業公共服務費由建設單位承擔。 建設單位在出售物業時,不得承諾或者約定減免物業公共服務費用;已作出物業公共服務費減免承諾或者約定的,應當向物業服務企業支付相應物業公共服務費。 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業公共服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。 物業所有權發生轉移或者滅失的,業主應當結清物業公共服務費。
第三十一條
業主欠交物業公共服務費的,業主委員會、物業服務企業可以通過催交或者在物業管理區域內公示等形式,督促其交納;逾期不交納的,物業服務企業可依法申請仲裁或者提起訴訟。 物業服務企業不得以捆綁收費或者強制停水、停電等方式催交物業公共服務費。物業服務企業違反規定或者違反物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主有權拒絕。 物業服務企業依約履行義務的,業主不得以放棄共有權利為由拒絕交納物業公共服務費。
第三十二條
物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、環衛、有線電視、通信、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務,停止對已交費用戶和公共部分的服務。 物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但是可以根據約定向專業經營單位收取報酬。 專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第三十三條
市、縣區相關行政主管部門應當按照各自職責,負責下列事項的監督管理工作: (一)物業管理行政主管部門負責制定物業行業發展規劃,貫徹落實物業管理法律、法規和政策,負責物業服務企業信用檔案與評級管理,對物業管理工作進行監督、檢查、指導、考核。會同價格行政主管部門和其他有關部門建立物業服務質量評價體系和物業服務等級動態調整機制。依法查處違規招標投標、挪用專項維修資金、擅自處分物業共用部位和共用設施設備所有權或者使用權、侵占公共空間裝飾裝修等行為; (二)公安機關負責對物業服務企業和秩序維護人員的安全防范工作進行指導、監督,對物業管理區域內的人防、物防、技防設施建設、消防管理工作進行指導、監督,對物業管理區域內的社會治安、流動人口、有關車輛停放進行監督管理,依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為,依法查處破壞消防設施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道,違規燃放煙花爆竹,違規停放大型客車、貨車和油罐車(?;奋嚕?,違規存放有毒、易燃易爆物品等行為; (三)民政行政主管部門負責對社區居民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理活動的監督; (四)規劃行政主管部門負責對物業管理區域內建設工程及其各類配套建筑的規劃設計及調整變更的監督管理; (五)城市管理行政主管部門負責對物業管理區域內規劃建設、市容環境衛生等工作的監督管理,依法查處物業管理區域內的違法違章建設、亂設攤點、亂貼亂畫、損壞綠地等行為; (六)環境保護行政主管部門負責對物業管理區域內的環境保護工作進行指導,依法查處輻射和有關環境污染等行為; (七)工商行政管理(市場監督管理)部門負責物業管理區域內企業和個體工商注冊登記,對其經營活動進行監督管理,依法查處其違法經營行為; (八)質量技術監督(市場監督管理)部門負責指導物業服務企業和專業經營單位做好物業管理區域內特種設備、計量裝置的安全運營,對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理,依法查處使用不符合安全技術規范的特種設備等行為; (九)價格行政主管部門負責對物業服務企業收費進行監督管理,依法查處未按照規定實行明碼標價,超出政府指導價浮動幅度制定收費標準,低于服務等級要求提供服務并收費,采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準,強制或者變相強制服務并收費等行為。
第三十四條
任何單位和個人可以通過市長熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報受理方式,對物業管理的違法違規行為進行投訴、舉報。 有關行政主管部門在接到投訴、舉報后應當登記,屬于本部門職權范圍的事項,應當受理,并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給負有監督管理職責的行政主管部門。接受移交的部門對管理職權有異議的,不得再次移交,由物業所在地縣區人民政府指定管理。對于十名以上業主聯名、業主委員會、社區居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為,有關行政主管部門應當在二個工作日內書面回復是否受理,受理的應當按時回復辦理情況。 對涉及多個行政主管部門的問題,由物業所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協調相關行政主管部門聯合執法。 行政主管部門需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。
第五章 物業的使用與維護
第三十五條
業主、物業使用人應當遵守法律、法規和管理規約,不得有下列行為: (一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置,超荷載存放物品; (二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方; (三)違法建設建筑物、構筑物或者破壞、擅自改變房屋外貌; (四)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,侵害業主共同利益; (五)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營活動; (六)違反有關規定出租房屋; (七)飼養動物干擾他人正常生活; (八)損毀樹木、綠地或者在公共場地種植蔬菜等; (九)違規存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品; (十)擅自占用消防通道,損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通; (十一)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物; (十二)制造超過規定標準的噪聲、振動; (十三)在規定區域外停放車輛; (十四)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫; (十五)擅自架設電線、電纜等; (十六)擅自在道路、樓道等業主共有區域堆放物品; (十七)賭博、利用迷信活動危害社會; (十八)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第三十六條
物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行監督,物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時,業主、物業使用人不得拒絕和阻礙。 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續并簽訂裝飾裝修服務協議;按照規定需要報有關部門批準的,應當依法辦理批準手續。拒不辦理登記手續并簽訂裝飾裝修服務協議、拒不辦理批準手續的,物業服務企業有權禁止裝飾裝修施工人員及物料進入物業管理區域。業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前,應當告知相鄰業主。
第三十七條
業主出租房屋的,應當書面告知業主委員會和物業服務企業。 業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約,將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的,應當向業主委員會征求意見,并經有利害關系的業主同意后,方可依法向有關部門辦理相關手續。
第三十八條
物業管理區域內規劃的車位、車庫,應當首先滿足業主、物業使用人的需要。尚未出售的車位、車庫,業主、物業使用人需要承租的,建設單位應當出租。 普通住宅的車位租賃費實行政府指導價,租賃費標準由承租人與建設單位或者委托的物業服務企業在政府指導價范圍內約定。 車位、車庫尚有空余的,物業管理區域內不得設置規劃以外的車位。車位、車庫不足,確需利用業主共用的道路或者其他公共場地作為車位的,其車位設置、管理、收費等事項由業主大會會議決定,但不得侵害業主合法權益和共同利益,不得影響道路通行、妨礙消防等特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。
第三十九條
物業服務企業根據物業服務合同約定或者業主大會委托協議,利用物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金,扣除相應的管理費和稅費,收益歸全體業主所有。 收益資金可以根據業主大會會議決定,直接用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造,補充專項維修資金,折抵物業公共服務費,用于業主大會和業主委員會的工作經費以及業主委員會成員的工作報酬等。具體辦法在業主大會議事規則中約定。 經業主大會授權,收益資金可以由物業服務企業代收代管。收益資金由物業服務企業代收代管的,應當單獨列賬,獨立核算,接受業主委員會的監督;收益資金由業主委員會自行管理的,應當以業主委員會名義開設賬戶,接受社區居民委員會的監督。收益資金收支賬目應當每季度公示一次,接受業主監督。
第四十條
業主對專項維修資金、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金以及業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的,可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議,業主大會應當按照業主大會議事規則,委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。 對任期內和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計,應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
第四十一條
業主空置物業時,應當告知物業服務企業,并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商,采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發生。 物業存在安全隱患,危及公共利益以及他人合法權益時,責任人或者業主應當及時維修養護。責任人或者業主不履行維修養護義務的,經業主大會或者業主委員會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人或者業主承擔。
第四十二條
物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業服務企業應當設置相應的警示標志,采取具體防范措施,并及時向業主委員會和有關行政管理主管部門報告。 電梯等特種設備應當在投入使用前或者投入使用之日起三十日內,向負責特種設備安全監督的管理部門辦理使用登記,取得使用登記證書和登記標志。登記標志應當置于該特種設備的顯著位置。 電梯等特種設備應當在檢驗合格有效期屆滿三十日前申請定期檢驗,未經定期檢驗或者檢驗不合格的,不得繼續使用。
第四十三條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照規定交存專項維修資金。 業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后住宅、非住宅共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造。
第四十四條
住宅小區在交付使用時,業主應當將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。經業主同意由建設單位代收的專項維修資金,建設單位應于三十日內將已售房屋業主信息報物業管理行政主管部門,并將代收的專項維修資金存入專項維修資金專戶。截止竣工交付尚未售出的房屋,由建設單位交存首期專項維修資金。 未售出房屋的專項維修資金,實行商品房預售資金監管的,項目綜合驗收合格后,建設單位應當交納的專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。 建設單位代交的未售出房屋專項維修資金待房屋售出時由業主承擔。
第四十五條
專項維修資金使用由業主委員會或者業主所委托的物業服務企業向物業管理行政主管部門提出申請,由項目所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府核實,并經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,報專項維修資金管理部門依法按程序從專項維修資金專戶中列支。 專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立專項維修資金的,業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。業主未續交、補交專項維修資金,需要對共用部位、共用設施設備進行維修的,相關業主應當共同承擔維修責任。
第四十六條
發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即進行維修、更新和改造的,業主委員會、物業服務企業可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案,向物業管理行政主管部門提出專項維修資金應急使用申請: (一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞; (二)電梯故障; (三)消防系統故障; (四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動; (五)玻璃幕墻炸裂; (六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙; (七)地下車庫雨水倒灌; (八)供電設施故障,但是專業經營單位負責設施維修、養護的除外; (九)二次供水設備運行中斷,但是專業經營單位負責二次供水設備維修、養護的除外; (十)其他危及房屋安全或者可能造成人身財產安全事故的緊急情況。 物業管理行政主管部門應當自收到專項維修資金應急使用申請之日起及時作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后,應當將使用專項維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示,公示時間不得少于七日。 業主委員會、物業服務企業對應急維修工程未及時進行維修、更新和改造的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當督促限期完成;逾期未進行維修、更新和改造的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府可以組織進行,所需費用在專項維修資金中列支。
第六章 法律責任
第四十七條
違反本條例規定的行為,法律法規已規定法律責任的,從其規定;法律法規未規定法律責任的,按照本條例的規定執行。
第四十八條
建設單位違反本條例規定有下列行為之一的,由物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰: (一)未按照規定向物業管理行政主管部門報送備案資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處以三萬元以上五萬元以下的罰款; (二)未按照規定向物業服務企業移交物業服務用房或者有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處以三萬元以上五萬元以下的罰款; (三)未對查驗中發現的物業共用部位、共用設施設備存在的工程質量問題和其他不利于物業使用、管理的問題進行整改的,或者對物業交接后發現的隱蔽工程質量問題未進行修復的,責令限期整改;逾期未整改的,處以五萬元以上十萬元以下的罰款。
第四十九條
物業服務企業違反本條例規定有下列行為之一的,由物業管理行政主管部門依據職責權限按照下列規定予以 處罰: (一)未按照要求公示相關信息的,責令限期改正,逾期未改正的,處以一萬元以上三萬元以下的罰款; (二)未按照規定辦理退出交接手續,擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務的,處以五萬元以下的罰款。
第五十條
違反本條例規定,原業主委員會屆滿后或者業主委員會委員資格終止后不按時移交有關資料、財物和印章的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府責令交回;拒不移交的,可以提請公安機關協助移交;造成損失的,依法追究相應責任。
第五十一條
業主、物業使用人違反本條例第三十五條規定的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向有關行政主管部門和業主委員會報告,由物業管理行政主管部門或者其他有關行政主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,處以二千元以上一萬元以下的罰款。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;給其他業主造成損失的,應當依法承擔民事責任。業主委員會可以按照有關法律法規的規定,對侵害業主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。
第五十二條
物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他相關行政主管部門及其工作人員違反本條例的規定,未履行相關監督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由所在單位、上級機關責令改正;情節嚴重的,對主管人員和直接責任人員予以行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第五十三條
本條例自2018年5月1日起施行。


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